Comment anticiper les risques d’un achat immobilier en indivision entre concubins ?
Acquérir un logement à deux sans être mariés place les concubins sous le régime de l’indivision immobilière. Si ce cadre paraît simple lors de l’achat, son fonctionnement révèle des enjeux patrimoniaux lorsque le financement évolue, que le couple se sépare ou que l’un des propriétaires décède.
Quand le financement réel bouleverse les quotes-parts inscrites
L’acte notarié fixe la quote-part détenue par chaque concubin. En l’absence de précision, le bien est réputé appartenir pour moitié à chacun. La répartition mentionnée doit donc correspondre aux sommes effectivement engagées par les acquéreurs.
Un décalage entre les droits inscrits et le financement supporté peut faire naître une créance entre concubins ou contre l’indivision. Tel peut être le cas lorsqu’un indivisaire rembourse, pendant la vie commune, une fraction du prêt supérieure à celle prévue par le plan de financement. Lors du partage, il peut invoquer les dépenses nécessaires à la conservation du bien sur le fondement de l’article 815-13 du Code civil.
Pourquoi la séparation peut-elle imposer la vente du logement ?
À la différence des époux, les concubins ne disposent d’aucun mécanisme particulier permettant à l’un d’eux de conserver prioritairement l’immeuble. Chaque propriétaire peut demander à tout moment le partage de l’indivision. Sans accord, le logement peut être vendu et son prix réparti conformément aux droits respectifs.
Lorsque l’un des anciens concubins demeure seul dans les lieux, il peut également être redevable d’une indemnité d’occupation envers l’autre. La liquidation devient alors plus délicate si les contributions financières ne coïncident pas avec les quotes-parts de l’acte.
Comment le décès transforme-t-il la propriété du bien ?
Le concubin survivant n’a aucun droit successoral légal dans le patrimoine du défunt. La quote-part de celui-ci revient à ses héritiers, notamment ses enfants, qui entrent en indivision avec le survivant et peuvent solliciter le partage.
Un testament peut renforcer la protection du partenaire, mais la transmission entre concubins demeure soumise à une taxation de 60 %. L’intervention d’un notaire permet d’anticiper ces conséquences, d’adapter l’acquisition et, le cas échéant, de présenter le PACS, ses différences avec le concubinage et ses effets patrimoniaux.
Historique
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