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Sécuriser la location d’une résidence secondaire : enregistrement obligatoire et choix fiscal

Publié le : 21/07/2026 21 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit de la famille et du patrimoine

La mise en location ponctuelle d’une résidence secondaire constitue un levier classique d’optimisation patrimoniale. Toutefois, dès lors que le logement est proposé à une clientèle de passage qui n’y établit pas sa résidence, l’activité relève du régime des meublés de tourisme et s’inscrit dans un cadre normatif désormais renforcé. Entre formalités administratives, contraintes locales et choix fiscaux structurants, la vigilance du praticien s’impose.

L’enregistrement obligatoire et le contrôle des règles locales à compter de 2026

Le meublé de tourisme se définit comme un logement meublé, équipé pour une occupation normale, donné en location de courte durée sans que le locataire y élise domicile. La durée de location à un même occupant ne peut excéder 90 jours consécutifs par année civile. À compter du 20 mai 2026 au plus tard, une procédure d’enregistrement préalable deviendra obligatoire sur l’ensemble du territoire. Tout loueur devra déclarer son activité sur un portail national afin d’obtenir un numéro d’enregistrement, lequel devra figurer dans toute annonce. Cette formalité s’ajoute, le cas échéant, à l’autorisation de changement d’usage exigée dans certaines communes, notamment en zone tendue. Les deux dispositifs poursuivent des finalités distinctes et peuvent se cumuler. Le non-respect de ces obligations expose à des sanctions financières. Les plateformes numériques sont, en outre, associées au contrôle, notamment par le blocage des annonces excédant les seuils autorisés.

Contraintes de copropriété et structuration fiscale de l’activité

En présence d’un bien soumis au statut de la copropriété, l’examen du règlement est déterminant. Certaines stipulations peuvent interdire ou encadrer la location meublée touristique. Depuis le 21 novembre 2024, tout copropriétaire déclarant son logement en mairie doit en informer le syndic. Les nouveaux règlements doivent désormais préciser explicitement la possibilité ou l’interdiction de tels usages. Sur le plan fiscal, les recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Le loueur est qualifié de LMNP ou de LMP selon que les recettes annuelles excèdent 23 000 euros et surpassent les autres revenus d’activité du foyer. Le régime micro-BIC s’applique, pour les recettes 2026 déclarées en 2027, dans la limite de 83 600 euros pour les meublés classés et 15 000 euros pour les non classés, avec un abattement respectif de 50 % et 30 %. Au-delà, ou sur option, le régime réel permet la déduction des charges et amortissements. S’y ajoutent, selon les situations, déclaration d’activité et numéro SIRET, cotisation foncière des entreprises, taxe de séjour, voire TVA et affiliation à l’Urssaf lorsque les recettes dépassent 23 000 euros.
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