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Démembrement de propriété : transmettre un bien sans en perdre l’usage

Publié le : 11/04/2026 11 avril avr. 04 2026
Brèves Juridiques / Droit de la famille et du patrimoine

Transmettre un bien immobilier tout en en conservant l’usage constitue un objectif fréquent en matière d’organisation patrimoniale. Le démembrement de propriété répond à cette logique en permettant d’anticiper la transmission tout en maintenant certains droits au profit du donateur.

Une dissociation des attributs du droit de propriété

Le droit de propriété peut être scindé entre usufruit et nue-propriété. L’usufruit confère à son titulaire la faculté d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits, tels que les loyers. Le nu-propriétaire, quant à lui, détient le droit de disposer du bien, sans en avoir la jouissance immédiate. Dans une donation avec réserve d’usufruit, les parents transmettent la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l’usage ou les revenus du bien. Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans formalité spécifique. La répartition des charges est encadrée par le Code civil. En principe, l’usufruitier assume les dépenses d’entretien courant, tandis que le nu-propriétaire supporte les grosses réparations, sauf stipulation contraire prévue dans l’acte.

Un mécanisme aux effets patrimoniaux et fiscaux structurants

Le recours au démembrement permet d’organiser la transmission du patrimoine tout en conservant la maîtrise économique du bien. Sur le plan fiscal, les droits de donation sont liquidés sur la seule valeur de la nue-propriété, déterminée selon un barème légal tenant compte de l’âge de l’usufruitier, conformément à l’article 669 du Code général des impôts. Ce mécanisme peut se cumuler avec les abattements applicables aux donations, notamment l’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans. En pratique, certaines décisions, telles que la vente du bien démembré, supposent l’accord conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Au décès de l’usufruitier, la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété s’opère sans taxation supplémentaire, ce qui renforce l’intérêt du dispositif dans une stratégie d’optimisation successorale. Au regard de ses conséquences civiles et fiscales, l’intervention d’un notaire demeure essentielle afin d’adapter l’opération aux objectifs patrimoniaux poursuivis et d’en garantir la sécurité juridique.
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